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内容証明郵便はトラブル解決の必須アイテム
内容証明郵便とは、「誰が、誰宛てに、いつ、どんな内容の手紙を出したのか」ということを郵便局が公的に証明してくれます。
郵便局の人が手紙の中身を確認し、控えもとっておいてくれます。内容証明郵便は、証拠力を得ることができるのです。

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借家借地契約と内容証明

 
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物を、お金を払って借りる契約を賃貸借契約といいます。
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賃貸借契約には、民法の規定が適用されます。しかし賃貸借契約の中でも、建物所有を目的とする土地の賃貸借契約(他人の土地の上に自分の家を建てる場合など)と、建物の賃貸借契約(居住用に限らず、事務所・工場・ビル等の業務用も含む)では、借地借家法が民法に優先して適用されます。

借地借家法は、借地人・借家人の生活や居住の安定を守るため、借主側を保護する規定を設けています。

例えば、建物所有のための借地契約は、最低20年の賃貸期間を設けなければなりません。さらに、期間が満了しても、貸主に正当事由が無ければ、契約は勝手に更新されてしまうのです。地主などの貸主にとっては、極めて不利な法律といえます。

また、借地借家法では、賃料の値上げをしたい時や、契約の更新をしたくない時など、何か問題が発生した時は、貸主は借主に対して、定められた期間内に、その都度通知を出すように定めています。通知は口頭でも良いのですが、通知したことの証拠がなければ、通知しなかったのと同じになるので、きちんと内容証明郵便で行うのが妥当でしょう。

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借地・借家の返還請求


契約は、期間が決まっている場合、期間が満了すれば、当然に契約も終了します。
しかし、借地・借家契約では原則として、期間が満了しても、何もしなければ、自動的に今までと同じ条件で更新されてしまいます。(定期借地・借家契約を除く)

貸主は、法律で決められた一定期間内に更新拒否の通知をしなくてはなりません。
ただ、きちんと通知したとしても、借主が明け渡しの承諾をしない時は、貸主に正当な理由がない限り、認められない場合が多いのです。しかし、だからといって、通知を出さなければ何も始まりませんから、とりあえず、更新拒絶の内容証明を送付し、相手の出方をみましょう。

 

賃料の値上げ請求

 
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貸主は借地借家法23条より、物価や固定資産税の増加や、近隣同種の土地や建物の賃料と比べて不相当など正当な理由がある時は、借主に賃料の増減を請求できます。
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しかし、請求しなければ、いつまで経っても今のままです。借主に納得してもらえる為にも、以前に賃料を定めたときから、固定資産税がいくら上がったのか、物価がどの位上昇したのか、増額の具体的理由をきっちり書きましょう。

貸主の請求した額について、借主が承諾すれば、賃料増額は決まります。承諾できないときは、話し合いとなり、それでも決まらなければ、最終的には裁判所で決めてもらうことになります。

 

賃料の支払請求


借地借家法はいくら借主に有利な法律といっても、借主が賃料を滞納すると保護されなくなります。貸主は、賃料滞納に対して相当の期間を定めて請求し、(もちろん内容証明で行います)それでも支払いが無い場合は、賃貸借契約を一方的に解除できます。

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